Adquirir um imóvel é um objetivo que se encontra na lista de qualquer pessoa, seja ele para habitação permanente, secundária (casa de férias por exemplo) ou para arrendamento. Dificilmente conseguirá pagar a totalidade do valor com capitais próprios, tendo a grande maioria das pessoas de recorrer a financiamento.
Esta é uma decisão que deve ser bastante ponderada, ainda mais quando se trata de um crédito habitação. Ao adquirir um imóvel, estará a assumir um compromisso durante largos anos da sua vida junto da instituição que lhe ceder o financiamento, comprometendo-se a devolver o valor emprestado acrescido de juros.
Antes de optar por realizar o seu financiamento, é essencial que tenha conhecimento de todos os custos que lhe estão associados, desde juros a comissões e seguros. De igual forma, é importante perceber as diferenças entre as várias taxas de juro aplicáveis e quais as vantagens e desvantagens associadas.
Existem dois conceitos que deve conhecer primeiramente, conceitos esses bastante importantes e que estão associados aos contratos de crédito habitação – spread e Euribor.
O spread não é mais do que o lucro que a instituição de crédito irá obter ao lhe financiar determinado valor. O seu cálculo tem por base alguns fatores, sendo um deles o nível de risco associado a cada cliente com base no seu nível de endividamento, histórico enquanto devedor, garantias associadas, entre outros. No entanto o valor do spread pode baixar caso subscreva outros produtos junto da instituição que lhe forneceu o financiamento como cartões de crédito, seguros ou outros produtos sugeridos pela mesma.
Já a taxa Euribor resulta da média das taxas às quais determinados bancos da zona euro estão dispostos a emprestar dinheiro entre si no mercado interbancário, sem garantias associadas.
É importante referir que as taxas de juro no crédito habitação são livremente negociadas pelos bancos com os seus clientes, pelo que cada instituição opta por aplicar as taxas que achar mais convenientes. Neste sentido é importante que faça simulações e compare o maior número de propostas.
Caso tenha realizado um crédito para financiar a sua habitação e se encontre em dificuldades devido às subidas constantes da Euribor, pode tentar renegociar com o seu banco para baixar a taxa do spread até 1%.
Quando se dirige a uma instituição de crédito para pedir financiamento, estas são as taxas de juro com que se irá deparar:
Taxa de juro nominal
A taxa anual nominal (TAN) é a taxa que vai encontrar sempre nos contratos de crédito. É sobre esta taxa que vão ser calculados os juros do financiamento e não incluiu qualquer outro tipo de encargos associados. No caso específico do crédito habitação, esta taxa incorpora o valor do indexante (por norma a taxa Euribor) + spread. Apesar de ser uma taxa anual, os juros são normalmente calculados mensalmente.
Taxa de juro efetiva
Esta é a taxa real do financiamento e tem em consideração a capitalização, ou seja, é possível verificar o efeito do reinvestimento dos juros.
TAEG
A taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) tem de ser obrigatoriamente publicitada pelas instituições de crédito e é a taxa que deve ter em consideração quando for comparar as propostas apresentadas pelos bancos. A TAEG assume o custo total do crédito uma vez que inclui todos os custos associados ao financiamento, desde spreads, indexantes, comissões, seguros, entre outros.
Assim que a sua decisão em pedir financiamento esteja tomada e que o seu pedido de crédito seja aceite pela instituição, terá de optar por uma destas taxas para fixar no contrato de crédito:
Taxa de juro fixa
A taxa de juro fixa é a taxa que é definida no início do contrato e que não sofre qualquer alteração ao longo do mesmo, independentemente das alterações económicas que possam advir. Tem a vantagem de proteger o cliente de eventuais subidas de taxas de juro e a desvantagem de o mesmo não poder usufruir de descidas.
Esta taxa é definida por uma taxa swap com a duração do contrato. É importante referir que as taxas de juro fixas são superiores às taxas de juro variáveis, pelo menos no início do contrato.
Taxa de juro variável
A taxa de juro variável é a taxa mais utilizada no crédito habitação e é calculada com base num indexante, neste caso a Euribor. Estas taxas de juro são revistas periodicamente de acordo com o prazo subjacente à taxa Euribor (3, 6 ou 12 meses). Se, por exemplo, optar por um empréstimo com taxa Euribor a 6 meses, isto significa que de 6 em 6 meses a taxa é revista e é aplicado o valor do indexante que estiver a ser praticado pelo mercado nessa altura.
Taxa de juro mista
Se optar pela taxa de juro mista, isto significa que durante os primeiros anos o crédito estará associado a uma taxa de juro fixa, passando depois para uma taxa de juro variável.
Um fator importante que pode ajudar a decidir qual a taxa que melhor se aplica a si é identificar a finalidade do crédito habitação. O objetivo é financiar uma casa para habitação permanente? É para vender passado pouco tempo? Se for esta última opção, é aconselhável optar pela taxa de juro variável. Ao vender a casa, terá de liquidar o empréstimo ao qual o banco irá cobrar uma taxa de reembolso antecipado. Nos casos em que a taxa de juro é variável, a comissão é de 0,5%. Já nos empréstimos com taxa de juro fixa, a comissão é de 2%.
Embora estes sejam os valores máximos de referência, a instituição de crédito poderá cobrar-lhe outro valor. Nesse sentido é importante que reveja o seu contrato e que atente na taxa de reembolso antecipado que foi acordada.
